別急著出手,房價還在頭部!

最近在信用瑕疵辦車貸臉書貼文,寫了一段話:「房價還在頭部,可以慢慢地先看房。」很多朋友看了很疑惑,跑來問筆者為何有此一說?

過去十年來,許多專家提出一堆數據指稱房價要下跌了,像是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比[1],每一種數據都明顯偏離正常狀況,但無論如何喊空,每次房價最後總是會上揚。久而久之,在一般民眾的大腦中就形成了如下的慣性:

1.?? ?房價→下跌→必定會再上揚
2.?? ?指標→不準→不必看

據此,自103年房價走低後,雖然很多地區跌幅早已超過三成,但也有持續上漲的地區,因此導致多空看法錯雜,有主張10年、20年之後,房價會再度回到上漲軌道者,大多是因為上述慣性而認為數據不是很重要,房價如同太陽會從東邊升起一樣,以後還是會再上漲。

只是這種憑著舊有感覺為基礎的推斷,相當危險。

筆者認為房價所得比、貸款負擔率、房價租金比等數據,只是呈現出房價走勢的外觀,並沒有探討到價格的本質;就好比是星巴克咖啡價格上漲最高16%,民眾看到的是漲幅數字,但真正導致漲價的決策背景卻沒看到;也好比是股票價格固然可以參考本益比、殖利率等因素,但最重要的還是公司體質的變化。

筆者認為真正房價的影響因素在於「人口結構」,而不是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比這些數據,當一艘大船是否要轉向的時候,最好的觀察點應該是「舵輪」是否有轉動,而不是這艘船還有幾年的壽命,也不是外觀好不好看,更不是北極星的位置;我國購屋人口的供需正在產生結構上的重大轉變,這一個「舵輪」正在緩緩地反向轉動,已經與過去不同的方向。

很多人一直問筆者:現在的房價到底跌完了沒?可以進場買房了嗎?

參考下圖,以宏達電(2498)的股價為例,股價不斷創高,2011年4月最高漲到1,300元,達到「頭部」後開始迅速下跌,目前股價來到百元以下;當宏達電以手機為主的產業愈到了瓶頸,股價的跌勢相當驚人。



房地產也是一樣,只是房地產跌價的速度往往比股票慢,可以參考筆者在大數聚網站寫的多篇不動產文章[2] ,提出許多數據說明目前房價位於「頭部」的看法,又如同下圖信義房價指數,相較於2001年,漲幅依舊相當可觀,還有一定的跌價空間,建議應即早因應,避開房價下跌的損害。



窮人買房為何會愈買愈窮?

什麼是窮人?本文使用的「窮人」一詞並非不好的名詞,只是代表一種現象,以下舉出四個特色:

1.?? ?資金少,手頭上買房現金不超過房價2成,例如1,500萬的房子,手中僅持有300萬元。
2.?? ?無法選擇最好的地段,必須退而求其次選擇比較偏遠的地段。
3.?? ?前幾年無法償付本金,只能給付利息[3]。
4.?? ?談價經驗不足而買貴。

土銀房屋增貸

為什麼窮人買房越買越窮,以下透過實例分析給你聽! (作者:Dr.J)

本文未完,精采全文詳見窮人才要買房?錯!窮人買房會讓你愈買愈窮!

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台中市政府為興建第二辦公大樓竟以霸王硬上弓方式強取校地,市議員顏莉敏、楊正中、李中9日質詢指出,市長林佳龍在未與興大附農協商就透過都市計畫變更欲強取該校位在台灣大道、惠中路口的實習農場土地,並對外說大話說與中央溝通好了,然而實際上該校師生校友都不同意,內政部都委會也已決議擱置該案,歷任市長沒有人像林佳龍一樣為所欲為、還謊話連篇的。而市長林佳龍在稍後前往興大附農開會時也已公開表示暫緩文高十七變更案,另組協調小組進行溝通,全案在爭議中劃下休止符。

市府秘書處長李如芳答覆議員質詢時說,市長選定興大附農的原因是該校地位在新市政大樓的對面,符合合署辦公的理想地點,市長選定欲作為二辦的土地實際上是興大附農租給興農的土地,並非該校現在有用到的校地,全案正在內政部都審中,市長也展現誠意親自到學校與師生校友協商,絕無強取之意。

市議會定期會9日進行民政業務質詢議程,市政府交通局、都發局、環保局三局處搬遷議題好戲連場,在編列高檔預算要承租七期商辦已遭非議,近日又被議會國民黨團質疑交通局不需建物修繕卻跟著搬遷,但整起辦公廳舍搬遷案的爭議似乎如同雪球般愈滾愈大,市議員楊正中、顏莉敏、李中等議員再於業務質詢時痛批林佳龍市長「為一己之私強取校地的粗暴行為」,披露市府興建二辦取得用地過程的秘辛。

楊正中表示,市政府說服議會通過三局搬遷費追加減預算的重點之一就是將興建第二辦公大樓來應付未來的廳舍需求,議員幾經詢問才知市府打算以「文中46」用地來換取興大附農(原台中高農)的「文高17」用地,市政府5月2日新聞稿說林佳龍市長選定興大附農校地作為第二辦公大樓,已送內政部進行都市計畫變更,指日可待。但該用地就是目前興大附農的實習農場,校方真的同意嗎?原來這一切都是市長的大話!

楊正中指出,經詢問興大附農學校師生,不但對這件事情多有反彈,更明指台中市政府在用地換取的說法上前後反覆有欺騙學校的疑慮,且未經學校同意,市府就強行變更該校「文高17」用地為機關用地,並逕自送內政部審議,興大附農也於106年2月8日函文內政部營建署表達抗議,之後的內政部都委會審議結果為「全案擱置」,楊正中質問市府,用地根本未變更完成,甚至多有爭議,市長就對外說大話,難道是在跟學校嗆聲?

市議員顏莉敏也說,根據教育部國教署的會議記錄,市政府與興大附農確實有過兩次正式協調的會議記錄,第一次協調會是今年2月17日,由國教署長邱乾國及秘書長黃景茂主持協調,與會有國教署、台哪間銀行信貸利率低中市政府、興大附農等三方,但會議記錄通篇看出興大附農校方十分不解台中市政府為何選擇該校「文高17」用地興建辦公大樓,遂要求市府提供理由向學校師生、家長會、校友會等受影響之人員說明,足見市府和興大附農之間有資訊不對稱的問題。

顏莉敏再指,第二次協調會是在今年3月9日,由國教署長邱乾國前往興大附農協調此案,會議紀錄提及「台中市政府撥用學校文高17土地,本署不宜也不應對學校未來發展逕為決定」的內容,就看出國教署夾在市府和學校間為難的處境;這次的會議還記錄「未來召開協調會請學校建立公開透明程序」,可看出先前溝通資訊非常不透明,會議結論最後寫「學校內部與台中市政府尚無一致共識意見」,明白記載台中市政府從未跟興大附農校方達成共識。林佳龍市長竟在5月初就到處說要在該校「文高 17」用地興建第二辦公大樓,顯見市府要取得這塊二辦用地對學校霸王硬上弓,強取校地、忽視師生意願。

李中表示,此項土地合作案根本毫無共識,林佳龍市長9日要親自前往興大附農說明協調此案,正就代表市府興建第二辦公大樓根本還在尋求共識階段,但市長就先強行變更用地,不經學校同意對外發布新聞,等於向學校嗆聲喊話,讓學校師生倍感憤慨,十分不受到尊重,如今市長才緊急前往該校進行所謂的「溝通協調」,市府「先上車後補票」,如此傲慢無禮的決策過程要強押學校全盤接受,恐將引起嚴重的反彈!

市長林佳龍為此協調二辦用地於9日中午親往興大附農參加臨時校務會議,有很多老師穿上黑衣服以示抗議,林佳龍在會中已表示暫緩文高十七的都市計畫變更案,將另組協調小組溝通協調,所以全案在該校師生的強大反彈下暫時打住了。

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